서울 아파트값 48주 연속 상승, 멈추지 않는 이유

서울 아파트 매매시장이 새해 들어서도 상승 흐름을 이어가고 있다.

상승폭은 둔화됐지만 가격 방향성은 여전히 위쪽이다.

이는 단기적 과열이 아닌 구조적 요인이 작동하고 있다는 신호다.

서울 집값이 48주 연속 상승한 배경과 매매 수요의 성격 변화를 짚어본다.

1. 서울 아파트값 상승 현황 정리

2026년 1월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승했다.

상승률은 낮아졌지만 흐름 자체는 꺾이지 않았다.

서울 집값은 48주 연속 상승이라는 기록을 이어가고 있다.

1). 상승폭 둔화의 의미

상승폭 둔화는 하락 전환이 아니다.

거래량 감소 속에서 선호 단지 중심으로 가격이 유지되는 국면이다.

이는 시장이 과열 국면을 지나 선별적 상승 단계로 진입했음을 의미한다.

2). 지역별 흐름 특징

• 강남·서초·송파 : 상승세 유지, 다만 속도는 둔화
• 성동·용산·영등포 : 실거주·업무 수요 혼재 지역 강세
• 동작·양천 : 중저가 실수요 유입 지속

서울 전역이 오르는 장세가 아니라.

살 만한 곳만 오르는 구조가 명확해지고 있다.

2. 거래는 줄었는데 집값은 왜 오를까

현재 시장의 가장 큰 특징은 거래 감소와 가격 유지의 공존이다.

이는 수요의 성격이 바뀌었기 때문이다.

1). 투자 수요의 이탈

단기 차익을 노리는 투자 수요는 크게 줄었다.

금리, 규제, 세금 부담이 여전히 크기 때문이다.

2). 실수요 중심의 매수 구조

남아 있는 수요는 실거주 목적이다.

특히 다음과 같은 조건을 가진 주택만 선택되고 있다.

• 재건축 가능성 : 장기 가치 기대
• 대단지 : 환금성과 관리 안정성
• 역세권 : 출퇴근과 임대 수요 확보

이로 인해 거래는 줄어도 가격은 쉽게 떨어지지 않는다.

3. 임대차 시장 변화가 매매를 밀어 올린다

서울 집값 상승의 핵심 배경은 임대차 시장 구조 변화다.

전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다.

1). 전세 공급의 급감

전세대출 규제와 실거주 의무 강화로 전세 물량이 줄었다.

집주인은 월세를 선호하고 있다.

세입자는 선택지가 줄어든 상태다.

2). 월세 부담의 현실화

서울 아파트 평균 월세는 지속적으로 상승 중이다.

월 100만~200만원 수준의 고정 지출이 일반화되고 있다.

주거비가 생활비를 잠식하는 구조가 만들어졌다.

4. 30대 무주택자가 매수에 나서는 이유

최근 매매시장의 중심은 30대 생애 최초 매수자다.

이들의 선택은 과거와 성격이 다르다.

1). 영끌과 다른 판단 기준

과거 영끌은 집값 상승 기대가 중심이었다.

현재 30대는 월세 부담 회피가 핵심이다.

투자가 아니라 비용 구조 개선이다.

2). 매수 지역의 특징

• 한강 벨트 : 자금 여력 있는 실수요
• 노도강·외곽 : 월세 탈출형 매수

집값 급등을 노리는 공격적 선택이 아니다.

안정적으로 살 수 있는 집을 확보하려는 움직임이다.

5. 서울 집값 상승은 언제까지 이어질까

단기 급등 가능성은 크지 않다.

그러나 구조적 하락 가능성도 제한적이다.

1). 하방을 막는 요인

• 전세 대체 수요 : 매매로 이동
• 공급 부족 : 서울 신규 물량 제한
• 선호 자산 집중 : 좋은 집만 오름

서울 아파트값 48주 연속 상승은 우연이 아니다.

임대차 구조 변화와 실수요 이동이 만든 결과다.

결론 - 서울 집값 상승은 구조의 문제다

서울 아파트 시장은 더 이상 투기적 상승장이 아니다.

월세 부담을 견디기 어려워진 실수요가 시장을 지탱하고 있다.

집값 상승의 본질은 가격이 아니라 주거 구조의 변화다.

이 구조가 바뀌지 않는 한 서울 집값의 흐름도 쉽게 꺾이기 어렵다.

그럼 끝