서울 아파트 경매 폭증 - 영끌의 한계가 온다

서울 아파트 경매가 빠르게 증가하고 있다.

특히 금리 부담과 거래절벽이 겹치며 영끌 수요층의 위험이 본격화되고 있다.

이번 글에서는 경매 폭증 현상을 표와 목록 중심으로 정리해 이해도를 높인다.

1. 서울 아파트 경매 폭증, 전체 흐름 요약

서울의 임의경매 개시 신청은 전월 대비 두 배 이상 증가하였다.

이는 단순한 변동이 아니라 시장 구조 변화에 따른 현상이다.

1). 주요 지표 변화

구분	10월	11월	증감
임의경매 신청 건수	284건	592건	+308건 (약 2.1배)
서울 아파트 매매량	8461건	2085건	-6376건 (약 75% 감소)

• 경매 증가 : 채무자의 상환 능력 약화
• 거래 절벽 : 매도 통한 상환 경로 차단
• 금리 부담 지속 : 변동금리 비중 높은 구조의 한계

2. 지역별로 나타난 경매 폭증 패턴

서울 전역에서 경매가 증가했지만 일부 지역은 압도적으로 증가하였다.

1). 자치구별 경매 증가 현황

지역	10월	11월	특징
도봉구	10건	214건	중저가·대출 의존도 높음
영등포구	10건	51건	전세·갭투자 비중 높음
금천구	35건	54건	중저가 단지 밀집
은평구	24건	33건	금리 취약층 분포
강남구	22건	23건	고액 대출 계층 증가 영향

• 도봉구 폭증 : 중저가 시장이 금리 충격을 가장 먼저 받음
• 비강남권 중심 증가 : 대출 비중 높은 계층이 금리 부담 직격탄
• 강남권도 안전지대 아님 : 고가 주택 대출 규모 자체가 커 상환 부담 존재

3. 왜 지금 경매가 늘어나는가: 구조적 원인

경매 증가의 요인을 핵심 구조 중심으로 분류하면 아래와 같다.

1). 금리 부담 누적

• 실효금리는 여전히 높은 수준
• 변동금리 비중이 높아 인상분이 즉시 반영됨
• 영끌·갭투자 세대 부담 극대화

2). 거래절벽 심화

• 11월 거래량이 전월 대비 75% 감소
• 매도 통한 상환 불가능 → 경매로 직행
• 매수세 부재로 급매조차 소화되지 않는 상황

3). 채권자의 전략 변화

• 일반 매매보다 경매가 회수 속도·확실성 높음
• 10·15 대책 이후 매매시장 반등이 없자 경매 선호도 상승
• 시장 불확실성 증가 → 채권 회수 전략의 보수화

4. 영끌 세대의 구조적 한계

이번 경매 증가의 핵심에는 영끌 구매층의 상환 리스크가 있다.

1). 영끌 구매층의 특성 정리

구분	특징
대출 비중	주택 가격 60~80% 대출 활용 사례 다수
시기	2020~2022년 가격 고점기 매수
금리 유형	변동금리 비중 높음
위험 요인	금리 증가 + 가격 하락 시 상환 불능

• 금리 충격이 가장 큰 계층
• 거래절벽으로 탈출 경로 차단
• 소득 증가 속도보다 이자 증가 속도가 훨씬 빠름

결론 - 경매 증가는 시장의 구조적 위험을 드러낸다

서울 아파트 경매 폭증은 시장의 구조적 취약성을 보여준다.

금리 부담, 거래절벽, 상환 능력 약화가 동시에 작용한 결과이다.

특히 영끌로 집을 산 수요층의 한계가 본격적으로 드러나고 있다.

이 흐름이 지속될 경우 가격 하방 압력은 더욱 강해질 수 있다.

부동산 시장을 판단할 때는 가격만 볼 것이 아니라 부채 구조와 상환 리스크를 함께 고려해야 한다.

그럼 끝