지분형 주택금융 6월 로드맵 발표 실현 가능성은?

지분형 모기지, 무주택자의 '내 집 마련' 구조가 바뀐다.

2025년 4월 3일경 한 기사에 따르면, 금융당국에서 올해 '지분형 모기지' 도입을 위한 로드맵을 2025년 6월경 발표하기로 하였다.

1. '지분형 모기지'란

무주택자의 내 집 마련을 지원하고 가계부채를 줄이기 위한 방안으로 만든 '지분형 모기지' 제도이며, 이 제도는 주택의 소유권을 개인과 정책금융기관이 공동으로 보유하는 방법으로 기존의 대출 중심 구조에서 벗어나 새로운 주택 구매 모델로 주목 받고 있다고 볼 수 있다.

2. 최근 동향 요약

제도 설계 방향 : 2025년 3월, 기자간담회에서 금융당국은 '지분형 모기지'의 도입을 검토 중이라고 밝히며, 주택금융공사를 활용한 자금 조달 방안을 언급하였다.

금융당국의 공식 언급 : 2025년 4월, 금융당국은 '지분형 모기지' 도입을 공식적으로 언급하며, 역세권 등 우수 입지에서 우선 시범사업을 추진할 계획이라고 밝혔다.

과거 제도와의 차별화 : 과거 '공유형 모기지' 제도도 존재하고 있었지만, 해당 제도는 초기에는 관심을 받았으나 이후 실적이 급감하여 시장에서 외면받고 있는 제도이다. 차이를 보면 지분형 모기지는 '대출'이 아닌 '지분' 투자로 접근한다는 점에서 차별화를 두고 있다.

3. 왜 '지분형 모기지'가 주목받고 있을까?

최근 몇 년간 한국 정부의 정책과 인플레이션, 금리 인상 등으로 인하여 집값은 천정부지로 상승하였고 2030세대와 청년층에게는 낮은 대출 한도와 높은 이자 부담이 주거 사다리를 막는 가장 큰 장벽이다.

이런 상황에서 정부와 금융당국이 주목한 해법이 바로 '지분형 모기지'이다.

올해 6월, 금융당국에서는 이 제도의 구체적인 로드맵을 발표할 예정이며, 시장과 소비자 모두에게 이목을 쏠리고있다.

4. 지분형 모기지 핵심 내용 요약

지분형 모기지는 주택 소유권을 개인과 정부가 함께 나누는 방식이다.

기존의 대출 형태로 모든 자금을 개인이 부담하지 않고, 일정 지분을 채권형태로 정부가 '공동 투자자'로 참여해 소유한다.

1). 지분형 모기지의 개념

현재 발표자료를 해석하면 최대 10억 이하의 아파트를 대상으로 진행한다고 하였고,

지분형 모기지의 계산은 아래와 같다.

10억 아파트

정부 : 40% / 4억

개인 : 18~60% / 1.8억 ~ 6억

*18%를 부담할 경우 나머지 6억의 70%에 해당하는 금액은 기존 정책대로 대출을 진행

즉 개인은 1.8억의 자본금으로 10억의 아파트를 매매할 수 있게 된다.

5. 기대 효과

개인은 초기 자금 부담을 대폭 완화 할 수 있으며, 대출 금리보다 낮은 이자(사용료/1%~2%대)로 부담을 완화할 수 있는 효과가 있다.

또한, 정부에서 현재 심각하게 보고 있는 가계부채 증가의 억제를 기대할 수 있고 주택 가격 하락시 정부에서 후순위로 선정하기 때문에 내 돈 손실에 대한 리스크가 감소할 수 있는 효과가 있다.

또한 추후 채권을 회수하여 정부 비중을 줄일 수 있다.

6. 우려사항

매수시 가장 큰 우려사항으로는 아무래도 개인의 완전한 소유 상태가 아닌 정부와 '공동 소유' 형태의 성격을 볼 수 있기 때문에 집값 하락시의 리스크가 감소한다는 효과를 볼 수 있지만 오히려 집값이 상승 할경우 매도시 차익에 대한 수익을 나눠가지게 된다.

7. 지분형 모기지 제도 실현 가능성은?

지분형 모기지는 분명 기존 대출 중심 주택 금융의 패러다임을 바꿀 수 있는 제도이다.

하지만 소비자 입장에서 제도 구조가 '공동 소유'라는 복잡한 성격을 띄고 있고 이는 소비자에게 심리적 저항으로 작용할 수 있다. 이를 위해서는 세부적인 소비자 보호 장치, 장기적인 주거 안정과 연결되는 설계. 명확하고 악용의 소지를 줄이는 방안 등 여러가지 방법들을 제안해야 한다.

마지막으로,