주택시장 안정화 대책 - 2025년 10월 대출규제 강화

2025년 10월, 정부와 금융위원회는 주택시장 과열 방지와 가계부채 관리 강화를 위해 추가 대출규제를 발표했다.

수도권 규제지역 중심으로 고가주택, 전세대출 수요를 선제 관리하는 것이 핵심이다.

주요 조치 요약 : 주담대 한도 차등화, LTV 강화, 스트레스 금리 상향, 전세대출 DSR 적용 확대

1. 주담대 여신한도 차등화

주택가격	주담대 최대한도(수도권 및 규제지역)
15억원 이하	6억원
15억 ~ 25억원	4억원
25억원 초과	2억원

규제지역 LTV 강화 : 기존 70% → 개선 40%

대출 제한 : 전세·신용대출 보유자의 주택 구입 제한 포함

개선 방안 : 수도권 및 규제지역 6억원 일원화에서 주택가격 수준에 따른 차등화

시행 시기 : 25년 10월 16일

2. 스트레스 금리 상향

구분	지역	개선방안
주담대	수도권, 규제지역	3.0% ~
기타대출(주담대 외) 및 지방		1.5% ~ 3.0%

• DSR 산정 시 적용되는 스트레스 금리 기존 1.5% → 3%
• 금리 인하 시 대출한도 확대 효과 일부 상쇄
• 고위험 차주 리스크 관리 목적

기타 사항 : 지방 주담대의 경우 0.75%를 적용

시행 시기 : 25년 10월 16일

3. 1주택자 전세대출 DSR 적용

구분	현행	개선
전세대출 DSR	전세대출 DSR 제외	1주택자, 수도권 및 규제지역에서 전세대출 DSR 반영

• 수도권 규제지역 1주택자 전세대출 이자 상환분을 DSR 계산에 포함
• 무주택자 보호 위해 우선 1주택자 대상
• 향후 단계적 확대 검토

시행 시기 : 25년 10월 29일

4. 은행권 주담대 위험가중치 조기 상향

구분	현행	개선
주담대 위험가중치 하한 상향 조정	15%	20%

• 기존 15% → 20% 조기 시행
• 은행 주담대 취급 비용 증가 → 기업·자본시장 자금 유입 촉진

시행 시기 : 26년 01월 01일 (기존 26년 04월)

5. 규제지역 신규 지정 시 대출규제 즉시 적용

구분	현행	개선
규제지역 신규 지정	70%	40%
상가 및 오피스텔

• 주담대 LTV, 전세·신용대출 규제 즉시 적용
• 토지거래허가구역 상가·오피스텔 LTV 70% -> 40%
• 규제지역 내 고가주택·다주택자 대출 수요 관리 강화

시행 시기 : 즉시 시행

6. 시행 원칙 및 운영

• 대책 시행 전 체결된 계약·대출 신청자 보호
• 금융당국, 현장 점검·모니터링 강화
• 창구 혼선 방지 위해 직원 교육·전산 시스템 점검 병행

7. 기대 효과 및 유의점

• 주택시장 과열 완화, 가계부채 증가 억제 기대
• 실수요자 보호, 풍선효과 모니터링 필요
• 단기 : 거래 감소·창구 혼선 가능
• 장기 : 공급·세제 정책 연계 필요

결론

2025년 10월 대책은 수도권 고가주택, 전세대출 중심 가계부채 관리 강화가 핵심이다.

주담대 한도 차등화, LTV 강화, 스트레스 금리 상향, 전세대출 DSR 적용이 핵심 조치이며,

실수요자 보호와 풍선효과 모니터링, 금융권 현장 대응이 병행되어야 실질적 안정화 효과를 달성할 수 있다.

그럼 끝